Refus de qualification commerciale à des locaux affectés à une activité de coworking

Dans un arrêt en date du 29 novembre 2022, la Tribunal Administratif de Paris avait jugé que les locaux affectés à une activité de mise à disposition d’espaces de « coworking » pouvaient être regardés comme utilisés pour la réalisation de prestations de services et donc être qualifiés de locaux commerciaux (et non de surfaces de bureaux) si un certain nombre d’indices étaient réunis.

Dans un arrêt du 15 mars 2024, la Cour Administrative d’Appel (voir l’arrêt) annulé ce jugement au motif que la société requérante n’apportait pas la preuve de l’importance quantitative des prestations de services réalisées en sus de la mise à disposition des clients de locaux à usage de bureaux.

La Cour relève notamment que « la description sur le site internet de la société des prestations offertes à la clientèle, la production du contrat de prestations de service conclu avec les clients ainsi que des conditions générales de vente ne permettent pas de rapporter la preuve de l’importance quantitative de telles prestations et d’établir qu’elles revêtiraient autre chose qu’un caractère accessoire à l’activité principale de la société Deskopolitan consistant à fournir à ses clients des locaux à usage de bureaux. »

Cet arrêt, qui est un arrêt d’espèce, appelle deux commentaires. Il n’interdit pas le principe de la qualification de locaux commerciaux pour des locaux de coworking. Toutefois, en pratique, une telle qualification ne devrait être possible que si les prestations offertes ne sont pas accessoires.

En l’état actuel des offres, il nous semble difficile de défendre que la fourniture de locaux à usage de bureaux puisse ne pas être l’activité principale des sociétés de coworking.

L’enjeux de la qualification des locaux est double :

• Pour les preneurs, une qualification en locaux commerciaux implique des tarifs plus faibles en matière de TABIF mais aussi un seuil de taxation significativement plus élevé (100m² pour les bureaux, 1.500m² pour les locaux commerciaux).

• Pour les bailleurs, en revanche, la qualification en locaux commerciaux soulève des risques :

  • Fiscaux, d’une part, puisque les bailleurs sont les redevables légaux de la taxe. C’est donc sur eux que pèse le risque contentieux lié à une insuffisance de paiement de la taxe.

• Fiscaux, d’une part, puisque les bailleurs sont les redevables légaux de la taxe. C’est donc sur eux que pèse le risque contentieux lié à une insuffisance de paiement de la taxe.

• • Juridique, d’autre part, parce qu’accepter une qualification de locaux commerciaux au titre de la TABIF pourrait caractériser une utilisation non conforme à l’usage effectif des lieux mais également à leur destination urbanistique et contractuelle (i.e. bureaux). De surcroit, le preneur pourrait également soutenir que le bailleur, en acceptant le barème commercial de la TABIF, reconnait le caractère commercial de l’activité de son preneur et, partant, méconnait son obligation de délivrance en mettant à disposition des locaux à usages de bureaux (et non de commerce).

• Juridique, d’autre part, parce qu’accepter une qualification de locaux commerciaux au titre de la TABIF pourrait caractériser une utilisation non conforme à l’usage effectif des lieux mais également à leur destination urbanistique et contractuelle (i.e. bureaux). De surcroit, le preneur pourrait également soutenir que le bailleur, en acceptant le barème commercial de la TABIF, reconnait le caractère commercial de l’activité de son preneur et, partant, méconnait son obligation de délivrance en mettant à disposition des locaux à usages de bureaux (et non de commerce).

Par conséquent, cette décision, si elle ferme la porte à une possible optimisation pour le preneur, apporte de la sécurité juridique aux bailleurs de locaux utilisés pour le coworking en Île-de-France et en PACA.