Brèves de l’immo #2
Reinhart Marville Torre vous propose un résumé mensuel des décisions les plus importantes, ainsi que des analyses et des commentaires de notre équipe Immobilier et Urbanisme.
Baux commerciaux
Echec du droit au renouvellement : pas de prescription pour les stipulations contraires
Les actions initiées à l’encontre de stipulations contraires aux règles d’ordre public relevant de l’article L. 145-15 du Code de Commerce et concernant le droit au renouvellement du bail commercial sont imprescriptibles, même si le bail a été signé avant la loi PINEL du 18 juin 2014.
Des parties ont conclu un bail commercial comprenant la renonciation du preneur à son droit à indemnité d’éviction. Le preneur assigne le bailleur en nullité du congé et paiement d’une indemnité d’éviction.
La Cour de cassation confirme la position des juges du fonds : la loi Pinel qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause n’est pas soumise à prescription.
Dès lors, quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours. Le preneur était donc fondé à voir réputée non écrite la clause litigieuse.
Revirement : absence d’automaticité de la nullité du bail signé par une
société en formation
La Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence sur un principe établi de longue date en matière d’actes conclus pendant la période de formation d’une société.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation casse l’arrêt d’une Cour d’appel qui avait appliqué un principe bien connu du droit des sociétés, qui sanctionne par la nullité l’acte signé par une personne physique sans mentionner les formules « pour le compte » ou « au nom » d’une société en formation.La Cour de cassation estime à présent qu’il est souhaitable de conférer au juge du fond une plus grande marge de manœuvre. Elle octroi au juge du fond la possibilité d’apprécier souverainement si la commune intention des parties n’était pas que l’acte fût conclu au nom ou pour le compte de la société en formation.
Elle confère cette possibilité en l’absence de mention expresse et en permettant que cette société puisse, après immatriculation, décider de reprendre les engagements souscrits.
Action oblique : résiliation du bail commercial par un syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a obtenu la résiliation du bail commercial par le mécanisme de l’action oblique pour non respect du règlement de copropriété par le locataire.
En application des articles 1341-1 du code civil et de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires a poursuivi par la voie de l’action oblique la résiliation d’un bail commercial après en avoir été autorisé par l’AG des copropriétaires pour non-respect du règlement de copropriété par le locataire.
En l’espèce, la société locataire avait remplacé, après l’achat du fonds de commerce, l’activité de boucherie par une activité de restauration rapide de type kebab, sans autorisation ni de la copropriété ni du bailleur. De plus, après avoir installé un bloc de climatisation en façade, la société locataire avait installé un extracteur d’air dans l’embrasure d’une fenêtre ouverte, provoquant des nuisances sonores et olfactives.
Construction
Délai de prescription de l’action directe du maître d’ouvrage contre l’assureur
Lorsque l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, la prescription biennale ne court que du jour où ce tiers a exercé une action contre l’assuré responsable ou le jour où il a été indemnisé par ce dernier.
Un maître d’ouvrage entreprend des travaux de réfection. Se plaignant de désordres, il assigne l’entreprise chargée des travaux. L’assureur de cette dernière intervient à l’instance. Le maître d’ouvrage forme des demandes à l’encontre de l’assureur.
La Cour d’appel déclare recevable les demandes et énonce que l’article L. 114-1 du Code des assurances, qui soumet à la prescription biennale les actions dérivant du contrat d’assurance, autorise une prolongation du délai tant que l’assuré peut exercer un recours à l’encontre de l’assureur.
La Cour de cassation censure ce raisonnement : lorsque l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, la prescription biennale ne court que du jour où ce tiers a exercé une action contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.
Ventes immobilières
Garantie des vices cachés : Présomption de connaissance du vice pour la personne qui a réalisé les travaux à l’origine du vice
La Cour de cassation rappelle que même en présence d’une clause écartant la garantie des vices cachés, cette garantie peut être retenue si le vendeur est celui qui a réalisé les travaux à l’origine du vice.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation casse l’arrêt d’une Cour d’appel qui avait accueilli la clause d’exonération des vices cachés à la charge du vendeur. La Cour de cassation prend en effet en considération le fait que le vendeur avait lui-même réalisé les travaux à l’origine du vice.
Dans ce contexte, elle considère que le vendeur est présumé connaître l’existence du vice et ne peut s’exonérer de sa responsabilité à l’occasion de la vente par une clause écartant la garantie des vices cachés.
La Cour de cassation précise dans le cas d’espèce que les modifications de la personne morale ayant réalisé la vente (Changement de nom de la société, changement d’associés) ne porte pas atteinte à cette présomption.
Urbanisme
Ouverture de l’expérimentation des permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale sans avis de la CDAC
Un récent décret complète la loi 3DS concernant l’expérimentation de la simplification de la procédure de délivrance des permis valant autorisation d’exploitation commerciale, en fixant ses modalités d’application et sa date d’entrée en vigueur.
La loi 3DS du 21 février 2022 a, afin de simplifier la procédure d’obtention des permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale, mis en place jusqu’au 21 février 2028 une procédure expérimentale visant à permettre la délivrance de tels permis sans passer par un examen de la CDAC.Le décret n°2023-977 du 23 octobre 2023 fixe l’entrée en vigueur de cette expérimentation au 1er janvier 2024, et complète ses modalités d’application, déjà visées en partie par la loi 3DS.Avec cette mesure, le délai d’instruction de la demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale ne sera majoré plus que d’un mois supplémentaire, contre deux mois pour les demandes nécessitant un avis de la CDAC.
Délai de confirmation de la demande d’autorisation ou de déclaration suivant la notification de la décision juridictionnelle d’annulation
Pour bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme applicables à la date du refus annulé, le pétitionnaire doit confirmer sa demande d’autorisation ou sa déclaration dans le délai de six mois suivant la notification de la décision juridictionnelle d’annulation.
Pas de nécessité de vérifier la conformité aux règles d’urbanisme d’une construction existante pour délivrer un permis d’aménager
La conformité aux règles d’urbanisme d’une construction existante située sur un terrain déjà bâti, issu de la même division que le lotissement en cause mais non inclus dans son périmètre, n’a pas à être vérifiée pour délivrer un permis d’aménager.
L’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme d’un projet de constructions faisant l’objet d’une demande de permis d’aménager un lotissement ne peut porter que sur les terrains inclus dans le périmètre de ce lotissement.